전세계약 유의사항 - 등기부등본, 특약사항, 신축전세 등

 

전세계약

  전세를 계약하기 전 임차인은 주택상태와 적정 전세가율, 선순위 권리관계, 세금 체납여부 등을 꼭 확인해 봐야 합니다. 특히, 선순위 권리관계를 알기 위해 등기부등본을 꼭 확인해서 권리관계를 살펴보아야 합니다.

 

 

등기부등본 보는 법

  등기부등본에는 해당 부동산에 대한 기본적인 정보와 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정여부가 담겨있습니다. 크게 등기부에는 토지등기부, 건물등기부로 나누며 구성은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

  표제부에는 부동산의 기본적인 정보가 기재되어 있습니다. 소재지, 건물명 및 위치, 구조, 층수, 용도, 면적 등이 기록되어 있습니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 나와있습니다. 등기목적, 접수일, 등기원인, 권리자 등이 나와 있습니다. 갑구에서 확인 가능한 권리는 가등기, 가처분, 예곡등기, 가압류, 압류, 경매 등에 관한 정보를 알 수 있습니다. 여기서 임차인은 임대인의 정보가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 을구에는 소유권 이외의 권리 내용이 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리 내용이 표시되어 있습니다. 을구에서 가장 중요하게 확인해야 할 것이 대출 근저당입니다. 권리자 및 기타 사항에 채권 최고액이 얼마가 있는지 확인해야 합니다. 채권 최고액이라 최대한도로 융자받을 수 있는 한도금액으로 보통 채권액의 120%~ 130% 설정합니다.

 

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근저당권이란?

 근저당권은 채권을 담보로 저당권을 설정하는 행위로 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자보다 우선해서 변제받는 목적으로 하는 권리입니다. 

 

 

전세 계약 시 의사항  

 

 세입자의 경우 이미 설정된 대출 근저당이 있는지 확인을 해야 합니다. 이미 설정된 근저당이 있으면 자신의 전세금이 후순위로 밀리기 때문에 대출을 변제하고도 다음 순위인 세입자의 보증금을 돌려받을 수 있는지 시세 확인이 필요합니다. 전세금의 경우 대출을 갚아서 채권 최고액을 감액하거나 근저당을 없애는 조건으로 계약하는 경우가 많습니다. 그래서전세계약 시 계약일로부터 잔금 입주일 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지할 것, 근저당 포함 다른 대출을 설정하지 않을 것, 위 사항을 위반했을 때 임차인은 계약 해지 요구가 가능할 것 등을 특약사항으로 걸어놓아야 합니다.  왜냐하면 전입신고와 확정일자는 이사 당일날 신청해도 다음날 0시부터 효력이 발생하지만 대출은 실행즉시 효력이 생기기 때문에 바로 근저당을 잡아버립니다. 즉, 오전에 계약서를 작성하고 오후에 대출을 실행하면 내가 후순위가 되는 상황이 생길 수 있으니 반드시 특약을 넣어주어야 합니다. 또한 계약체결 이후 등기부등본 근저당 설정 등의 변동사항이 있는지 없는지 꼭 확인하고 임대인 명의의 계좌로 잔금을 입금해야 합니다. 그리고 그날 바로 계약서 원본과 신분증을 가지고 주민센터로 가서 확정일자를 받습니다.  직접 가는 것이 어렵다면 온라인 등기소를 이용해도 됩니다. 2022년 6월부터는 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여 되기 때문에 30일 이내 임대차 신고를 하면 됩니다.(보증금 6천 초과 월세 30 초과의 임대차 계약은 반드시 임대차 신고를 해야 하는 것이 의무입니다.) 전입 후에는 14일 이내 전입신고를 해야 하며 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다. 그래도 불안하다면 전세 보증금 반환보증에 가입한다면 안전하게 보증금을 반환받을 수 있습니다. 

 

 

아직 등기부 등본이 안 나온 신축아파트 전세계약 시 주의사항

 신축아파트의 경우 준공 후 등기가 나오려면 몇 달이 걸리기 때문에 미등기상태에서 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이런 경우 전세계약서를 작성할 때 먼저 임대인이 주인이 맞는지 확인하는 것이 꼭 필요합니다. 신축아파트는 등기부등분이 없기 때문에 분양계약서, 확장 계약서 원본이 등기부 역할을 하게 되므로 분양계약서의 원본의 계약자 인적사항과 주민등록증의 인정사항을 확인해 보는 것이 중요합니다. 또 특약사항에 전세금으로 분양대금을 완납하고 선순위 근저당을 선정하지 않고 1순위 전입을 보장하는 내용이 기재되도록 해야 합니다.