근저당 말소조건으로 전세계약하기

근저당이란?

 근저당은 해당 부동산을 담보로 잡고 자금을 빌리는 것으로 근저당이 설정되었을 때 부동산 등기부등본에 표기되어 있습니다. 이는 자금을 빌렸다는 것을 기록한 것으로 만약 돈을 갚지 못했을 때는 담보로 잡힌 부동산을 회수하겠다는 의미입니다. 근저당권 설정에는 실제 채권금액이 아닌 채권최고액으로 10~20% 할증되어 근저당 금액으로 설정됩니다. 이유는 채무자가 이자를 납부하지 못하거나 대출이 늘어났을 때 문제없이 채권을 수령하기 위해서입니다.

 전세입자의 경우 근저당이 과하게 설정된 부동산인 경우 보증금을 지킬 수 없을 가능성이 높기 때문에 항상 등기부등본을 확인해야 합니다. 근저당과 전세보증금의 합이 집 매매가의 80% 이하가 되는 것이 안전하며 보통 근저당 말소를 조건으로 전세계약을 진행합니다. 이 때 특약사항에 전세금으로 근저당을 모두상환하여 근저당 말소를 해주는 조건을 명시해야 합니다.

 

 

 

 

잔금으로 근저당 말소와 전세계약 동시진행

 근저당이 설정된 부동산의 경우 전세금으로 잔금을 치는 동시에 당일 근저당을 말소시키는 조건으로 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이런 경우 전세금을 받아 근저당이 설정된 대출금을 모두 상환하더라도 근저당이 말소되는 것이 아닙니다. 대출금을 갚은 후에 근저당 말소 신청을 해야합니다. 근저당 말소는 보통 은행에 연결된 법무사를 통해 말소절차를 진행합니다. 시간적 여유가 있다면 셀프로도 진행할 수 있습니다. 

  은행에 위탁하여 근저당을 말소했다면 은행마다 비용의 차이는 있으나 통상적으로 5~6만원 정도 듭니다. 셀프로 진행할 경우는 비용측면에서 절약은 되지만 직접 챙겨야 할 서류들과 함께 관공서를 여러 군데 이동해야 하는 번거로움이 있습니다. 은행에 근저당 말소를 당일 진행하려면 웬만하면 오전에 대출금을 상환하셔야 합니다. 왜냐하면 은행들마다 차이는 있지만 대게 말소서류를 오전중에 한 번에 모아서 오후에 접수를 하는 경우가 많기 때문에 해당 은행에 확인을 꼭 해보셔야 합니다.

 근저당 말소를 하면 상환영수증 및 근저당 말소신청 접수를 임대인이 전세입자에게 확인시켜 줍니다. 상환영수증은 은행에서 상환 후 은행에서 바로 받을 수 있지만 말소접수증은 대게 오후가 돼야 나오기 때문에 부동산 팩스로 미리 신청해서 당일 꼭 확인을 시켜주어야 합니다. 또한, 집주인의 경우 잔금 1,2일 전에 미리 해당금융기간에 상환금액 이자와 이체한도를 확인하시길 바랍니다. 전세입자는 근저당이 말소되었는지 등기사항 증명서를 인터넷 등기소를 통해 열람할 수 있으며 행정처리는 보통 3~7일 소요됩니다.  

 

 

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근저당 말소 셀프로 진행하기

 근저당 말소를 셀프로 진행하는 방법은 먼저 인터넷 등기소 사이트에서 필요한 서류를 확인 후 준비한 근저당 말소신청서를 작성합니다. 등록 면허세를 납부 후 영수증을 발급받고 근저당 말소 등기신청서를 작성한 후 관할 지역 등기소에 가서 서류를 제출하면 해지 신청이 끝납니다.

 1. 해당 은행에 위임장, 해지증서, 등기사항전부명세서를 받습니다.

 2. 인터넷 등기소에 필요한 서류를 준비하고 근저당 말소 신청서를 작성합니다. 인터넷 등기소 통합전자등기에서 작성이 가능하며 등기유형은 근저당 말소로 선택하고 원인은 해지로 선택합니다.

3. 시, 군, 구청에 등록면허세납부 후 영수증을 발급받습니다. (또는 인터넷 등기소에서 등록면허세 신청하고 위택스로 결제해도 가능합니다.)

4. 등기소에 등기신청 수수료를 납부 후 영수증을 발급받습니다.

5. 등기소에 비치된 말소등기신청서를 작성 후 위의 모든 서류와 함께 등기소에 접수하면 완료됩니다.